Proses Penilaian Properti dengan Mudah

Nilai properti adalah sangat dipengaruhi banyak faktor. oleh karena itu penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. adapun faktor yang mempengaruhi tersebut dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti itu sendiri) maupun faktor eksternal.


Proses penialain merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi dan selanjutnya mengekspresikan dalam suatu estimasi nilai.
Tahapan-tahapan dalam proses penilaian adalah seperti dijelaskan pada berikut ini.

1. IDENTIFIKASI PERMASALAHAN

Langkah pertama dari proses penilaian adalah mengidentifikasi permasalahan. Hal ini sangat penting untuk menghindari terjadinya kerancuan pemahaman objektif penilaian tersebut dilaksanakan. Terdapat empat masalah yang harus diidentifikasi:

a) identifikasi properti yang akan dinilai
b) penentuan tanggal penilaian
c) tujuan penilaian tersebut dilaksanakan
d) jenis nilai yang sesuai

Penjelasan tiap item diatas adalah sebagai berikut.

a) Identifikasi properti ini meliputi dua hal yaitu: identifikasi real estate dan identifikasi real property.
   Real Estate sendiri menurut AIREA adalah semua benda yang termasuk didalam dan diatas tanah yang merupakan bagian alam dari tanah (ex: pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia (ex: bangunan, sumur, jaringan pipa air, dll). Sedangkan Real Property menurut AIREA dapat diartikan sebagai kumpulan atas berbagai macam hak dan interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate, hak tersebut terdiri dari hak untuk menggunakan real estate tersebut, menyewakanya, memberikan kepada orang lain atau tidak sama sekali.
(i)identifikasi real estate.
   Identifikasi awal suatu properti secara fisik adalah dengan mengetahui alamatnya secara lengkap, yang dengan alamat tersebut memungkinkan setiap orang dapat mengetahui dimana lokasi properti tersebut berada, lokasi dan data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasinya atau merujuk pada landmark yang dikenali.
   Dalam melakukan pengidentifikasian properti, seorang penilai haruslah melakukanya dengan prosedur yang resmi (legal description), yaitu diturunkan dari hasil survey tanah (land surveys)  dan data pertahanan yang ada. Penilai haruslah memahami sistem yang digunakan dalam mendeskripsikan sebidang tanah pada suatu kawasan, misalnya dibeberapa tempat ada yang menggunakan sistem blok dan lot, regtangular survey system, metes and bonds, serta sistem lain yang resmi.
(ii) Identifikasi Real Properti
Penilaian terhadap suatu real properti adalah meliputi baik fisik tanah dan/atau bangunan (real estate) maupun hak-hak yang melekat pada pemilikan tanah dan/atau bangunan oleh pemilik individual maupun kolektif. Dalam hal ini identifikas dimaksudkan untuk mengetahui siapa pemilik/penguasa yang berhak atas properti tersebut. Penilai harus mengetahui status kepemilikan properti tersebut secara jelas, apakah dibawah kuasa pemilik aslinya; dikuasai pihak bank; dalam status sengketa; dan sebagainya


b) Penentuan Tanggal Penlaian
Produk akhir dari suatu penialai properti adalah estimasi nilai pada suatu batasan waktu tertentu. Nilai suatu properti mempunyai kemungkinan berubah dari waktu kewaktu. oleh karena itu identifikasi tanggal penilaian ini menjadi sangat penting. penilai harus mengetahui dengan jelas tanggal penlaian yang dikehendaki oleh pemberi tugas.
Tanggal penilaian ini sangat penting untuk menerangkan kapan dasar penilaian itu diambil. Sebagai contoh untuk penentuan pajak warisan, maka tanggal yang dijadikan dasar penilaian adalah tanggal kematian pewaris; untuk pajak bumi bangunan, digunakan tanggal penilaian per 1 januari; untuk penentuan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan penentuan tanggal penilaian adalah saat dilakukan pemindahan hak; dan sebagainya. Penetapan tanggal penilaian ini adalah berkaitan dengan tujuan penilaian tersebut dijalankan. penilaian mungkin saja dilakukan untuk menentukan nilai properti diwaktu lampau, saat ini maupun waktu yang akan datang.

c) tujuan Penilaian
Masalah ketiga yang harus diidentifikasi adalah tujuan penilaian tersebut dilakukan. Apakah untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasan tanah, go-public, lelang, untuk penetapan pajak, penggabungan usaha dan sebagainya. Tujuan penelaian ini perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan penilaian dan menentukan estimasi nilai apa yang perlu ditentukan, misalnya untuk menentukan:
 - Harga jual/pembelian yang sepatutnya
 - Jumlah pinjaman
 - dasar penetapan pajak
 - Tempoh kontrak
 - nilai dari real property assets dalam pernyataan keuangan.
 - dasar pemberian kompensasi, dan sebagainya.
Identifikasi tujuan penialaian ini adalah sangat penting. pemahaman yang keliru tentang maksud tujuan penilaian dapat mengakibatkan seluruh kegiatan penilaian menjadi tidak berguna, dan ini berarti penilaian yang dilakukan tersebut tidak sesuai dengan yang dimaksudkan oleh pemberi tugas.

d) Jenis Nilai yang Dikehendaki
Masalah keempat yang harus diidentifikasi ini sangat berkaitan dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian yang berbeda mungkin menghendaki jenis nilai yang berbeda pula. Misalnya dalam penilaian untuk tujuan jual beli, produk akhir jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai pasar wajar (fair market value), untuk tujuan asuransi, nilai yang dikehendaki adalah nilai asuransi, untuk lelang, jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai jual paksa (forced sale value), dan sebagainya.

Bersambung . . . . . . .

Artikel ini dikelola oleh heksagonal.com jasa sebar iklan properti online media sosial dan website berbayar

Baca artikel-artikel kami lainya klik disini