Bagaimana Cara Menghitung Biaya Pengganti Properti (Replacement Cost New).

(serial penilaian properti)

Aset Ekuivalen Modern; adalah aset yang fungsinnya serupa dan kapasitas produksiya sebanding dengan aset yang dinilai, tetapi didesain dan dibangun/dibuat dengan menggunakan teknik dan material saat kini. Biaya pengganti (bukan biaya reproduksi) adalah dasar yang digunakan untuk mengestimasi biaya konstruksi dari aset ekuivalen modern.


Prinsip umum biaya pengganti mencerminkan biaya-biaya dari aset ekuivalen modern. Walaupun biaya reproduksi yang sebenarnya atau yang diestimasi dari suatu aset yang dinilai relevan digunakan, akan tetapi dalam beberapa kasus khususnya untuk aset yang sudah tua dan usang, informasi biaya-biaya tersebut tidak relevan.

Prinsip umum biaya pengganti dapat diilustrasikan dalam memperhitungkan nilai dari suatu bagian mesin yang sudah digunakan untuk beberapa tahun. dengan adanya kemajuan teknologi maka untuk aset dengan kapasitas yang sama saat ini dapat diperoleh mesin yang berukuran lebih kecil dan lebih efisien, sehingga mesin yang lama tidak dapat digantikan dengan mesin yang persis sama. Aset ekuivalen modern diperoleh tidak dengan melihat karakteristik fisik, tetapi dengan memperbandingkan kemampuan dan kapasitas suatu aset.
Contoh lain, mesin yang dinilai mempunyai kapasitas 100 unit/ jam, sementara mesin baru sejenis yang ada saat ini memiliki kapasitas 200 unit/ jam, maka dalam menentukan biaya  pengganti baru AEM perlu dilakukan penyesuaian terhadap kapasitas mesin yang dinilai.

Dalam menghitung biaya pengganti aset dapat dilakukan dengan menjumlahkan semua biaya yang dikeluarkan oleh seorang pembeli potensial (pembeli yang berniat membeli) pada tanggal penilaian. Biaya tersebut mencangkup biaya-biaya penyerahan, transportasi, instalasi, persiapan operasi (commisioning) termasuk bea masuk dan pajak yang harus dibayar. Seringkali suatu aset khusus membutuhkan persiapan yang khusus, sehingga biaya desain (rancang bangun) dan lainnya dapat ditambahkan.

Untuk properti khusus, biaya pengganti saat ini dari aset perlu dihitung, mencakup biaya pengganti tanah dan pengembangan di atasnya. Dalam menghitung biaya pengembangan, metode yang digunakan adalah dengan menghitung biaya pengganti aset ekuivalen modern dan membuat penyesuaian dengan menggunakan depresiasi untuk mencerminkan perbedaan aset yang dinilai.
Biaya pengganti aset dapat meliputi :
    - Biaya persiapan awal, seperti biaya perencanaan dan pekerjaan persiapan lahan.
    - Biaya profesional yang berkaitan dengan proyek
    - Baiya tak terduga lainnya apabila diperlukan
    - Biaya pinjaman, dengan mempertimbangkan pola pembayaran yang umum.

Apabila biaya pengganti telah diperoleh, selanjutnya faktor depresiasi diperhitungkan terpisah.

Aset yang dinilai dapat membutuhkan waktu pembuatan yang lama.
Dalam menghitung biaya pengganti dari aset ekuivalen modern, harga yang berlaku pada tanggal penilaian perlu mempertimbangkan adanya fluktuasi harga dan faktor terkait lainya yang terjadi selama periode waktu pembuatan yang panjang.

HW - 03/03/2016