MENENTUKAN TINGKAT KAPITALISASI DALAM TEKNIK PERITUNGAN PENDEKATAN PENDAPATAN
(serial penilaian properti)

Dalam penilaian dengan pendekatan pendapatan dikenal dua besaran yang erat hubunganya dengan perhitungan penilaian teknik pendekatan pendapatan. Besaran tersebut adalah tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto yang pengertianya sering menimbulkan kerancuan bagi penilai pada umumnya. Hubungan tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto pada saat tertentu memiliki hubungan yang erat. Pada artikel bagian ini akan dibahas mengenai tingkat kapitaliasi sebagai berikut.

Definisi Tingkat Kapitalisasi/ Capitalization Rate.

Suatu tingkat balikan tertentu dalam persen, yang menggambarkan perbandingan antara pendapatan bersih tahunan dengan nilai properti.

Dalam penilaian aset, tingkat kapitalisasi/ Cap. Rate digunakan untuk mengkonversi suatu pendapatan properti yang telah dianggap tetap/ stabil menjadi nilai properti tersebut.

Secara umum ada 2 dasar metode/ teknik kapitalisasi dalam penilaian properti :

1. Penerapan tingkat kapitalisasi secara menyeluruh dari suatu properti.

2.Penerapan metode/ teknik penyisaan dengan mempertimbangkan pendapatan komponen-komponen dari properti-properti yang dinilai.

Menentukan Tingkat Kapitalisasi Properti.

Pada prinsipnya setiap investasi real estate yang dapat menghasilkan pendapatan dapat dinilai dengan pendekatan pendapatan langsung.

Properti yang dihuni sendiri oleh pemilik atas properti yang disewakan dapat dinilai dengan menganggap properti disewakan secara pasar.

Dasar penentuan tigkat kapitalisasi properti adalah bentuk persamaan :

Nilai = Pendapatan bersih tahunan properti / Tingkat kapitalisasi properti

Tingkat kapitalisasi properti dapat diestimasi dengan beberapa cara atau teknik, teknik perhitungan tingkat kapitalisasi properti ini tergantung pada jumlah data dan kualitas data yang tersedia.

Bila data pasar dapat dipercaya, maka ada beberapa teknik perhitungan sebagai berikut :

    a. Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual

    b. Menentukan tingkat kapitalisasi dari pengali sewa kotor (GIM)

   c. Band of investment, perbandingan komponen pinjaman dan komponen investasi sendiri

    d. Band of Investment, perbandingan investasi tanah dan investasi bangunan

    e. Teknik penyisaan tanah dan bangunan

Berikut akan dibahas satu-teknik perhitungan tingkat kapitalisasi.

-----------------------------------------------------------------------

a. Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual.

Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual adalah teknik yang dianjurkan apabila data jual beli/ sewa dari properti sejenis tersedia.

Data yang diperlukan adalah data jual, pendapatan, biaya operasional, data pembiayaan properti dan kondisi pasar.

Contoh :

Properti A (perkantoran) terjual (V)    Rp. 365.500.000.000

Pendapatan bersih pertahun (NOI)       Rp. 35.000.000.000

Indikasi Tingkat Kapitalisasi    (R)    

R = NOI/V

R = Rp. 35.000.000.000/Rp. 365.500.000.000

R =  0,095 => 9,5%

-----------------------------------------------------------------------

b. Menentukan tingkat kapitalisasi dari pengali sewa kotor (GIM)

Terkadang tingkat kapitalisasi tidak dapat dihitung secara langsung karena data yang diperlukan untuk menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual tidak tersedia dengan baik, tetapi data jual dan data pendapatan kotor tersedia dengan baik maka tingkat kapitalisasi dihitungn dari pengali sewa kotor.

Formua untuk menghitung tingkat kapitalisasi dari pengali sewa kotor (GIM), adalah:

R = Rasio Pendapatan Bersih / Efektif GIM

contoh :

Properti A (perkantoran) terjual       Rp. 365.500.000.000

Pendapatan kotor potensial (PGI)     Rp. 85.000.000.000

Pendapatan kotor efektif (EGI) Rp. 80.000.000.000 (pendapatan yang telah didiskon tingkat kekosongan)

Biaya operasional                              Rp. 45.000.000.000

NOI                                              Rp. 80.000.000.000 - Rp. 45.000.000.000 = Rp. 35.000.000.000

Rasio pendapatan bersih            Rp. 35.000.000.000/Rp. 80.000.000.000 = 0,4375

Efektif GIM                                  Rp. 365.500.000.000/Rp. 80.000.000.000 = 4,5625

R = 0,4375/4,5625 = 0,095 => 9,5%

-----------------------------------------------------------------------

c. Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan Band of Investment (perbandingan komponen pinjaman dan komponen investasi sendri)

Karena properti dibeli dengan 2 (dua) komponen investasi yaitu dengan modal sendiri dan modal pinjaman maka tingkat kapitalisasi harus juga menggambarkan tingkat pengembalian dari kedua jenis investasi tersebut dalam pasar.

Pemberi pinjaman biasanya menentukan suatu besaran resiko atas pinjama yang diberikan dalam menentukan jangka waktu pengembalian atas investasinya, untuk menentukan besaran dana dan jangka waktu pinjaman. Demikian juga dengan investor yang memiliki modal mempertimbangkan segala resiko atas investasinya dan resiko atas modal sendiri yang ditanamkan pada suatu properti.

Secara umum dapat ditulis formula perhitungan tingkat kapitalisasi sebagai berikut :

R = M.Rm + E.Re

R  = Tingkat kapitalisasi properti (%)
M  = Modal pinjaman (%)
E  = Modal sendiri (%)
Rm = Tingkat kapitalisasi modal pinjaman (%)
Re = Tingkat kapitalisasi modal sendiri (%)

Contoh :

Pinjaman yang tersedia adalah 70% dari modal investasi.
Bunga pinjaman yang berlaku 14%
Periode amortisasi 25 tahun (tahunan)
Tingkat kapitalisasi modal sendiri 12%
Periode amortisasi 25 tahun = Rm = 0,14550 => 14,5%

Jadi tingkat kapitalisasi modal pinjaman = 14,5%

R = (0,70 x 14,5%) + (0,3 x 12%)
R = 10,186% => 10,2%

-----------------------------------------------------------------------

d. Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan band of investment perbandingan investasi tanah dan investasi bangunan.

Karena properti biasa terdiri dari beberapa investasi seperti hotel; terdiri dari investasi tanah, bangunan, mesin-mesin dan peralatanya, perabot dan peralatanya. Masing-masing tipe investasi ini memberikan risiko investasi yang berbeda-beda.

Bila investasi properti terdiri dari tanah dan bangunan maka tiap unsur yaitu tanah akan memiliki tingkat kapitalisasi tersendiri (Rt) dan bangunan akan memiliki tingkat kapitalisasi yang berbeda juga (Rb).

Secara umum dapat ditulis formula perhitungan tingkat kapitalisasi sebagai berikut;

R = ((T x Rt) + (B x Rb))/ (T + B)

R  = Tingkat kapitalisasi properti (%)
T  = Nilai pasar tanah (Rp)
B  = Nilai pasar bangunan (Rp)
Rt = Tingkat kapitalisasi tanah (%)
Rb = Tingkat kapitalisasi bangunan (%)

Contoh :

Estimasi nilai pasar tanah                                                   = Rp. 45.000.000.000
Estimasi nilai pasar bangunan                                            = Rp. 55.000.000.000
Tingkat kapitalisasi tanah berdasarkan data pasar           = 10,5%
Tingkat kapitalisasi bangunan berdasarkan data pasar    = 16%

Indikasi tingkat kapitalisasi :

R = (45.000.000.000 x 10,5%) + (55.000.000.000 x 16%) / (100.000.000.000)
R = 13,525% => 13,5%


-----------------------------------------------------------------------

e. Menentukan tingkat kapitalisasi dengan dasar teknik penyisaan tanah dan bangunan

Menentukan tingkat kapitalisasi dengan teknik daasar teknik penyisaan tanah daban bangunan merupakan cara yang hampir sama dengan Band of Investment, yakni perbbandingan investasi tanah dan investasi bangunan.

HW - 06/03/16